부지를 고를 때는 분양가가 가장 먼저 눈에 들어와요. 하지만 공장이 실제로 돌아가기까지는 땅값 말고도 들어가는 돈이 많고, 그 돈이 나가는 시점도 제각각이에요. 예산은 항목과 시점을 함께 짜야 해요.
예산에 들어갈 항목
토지: 분양대금, 그리고 취득할 때 내는 세금과 등기 비용
건축: 설계비, 공사비, 감리비, 인허가 관련 비용
기반시설 연결: 전기, 상하수도, 가스를 필지 안까지 끌어오는 비용
설비: 새로 사는 설비, 기존 설비를 뜯어 옮기고 다시 설치하는 비용
이전과 가동 준비: 이사, 시운전, 인력 채용과 교육
운전자금: 이전하는 동안 생산이 줄어드는 기간을 버틸 자금
돈이 나가는 순서
대략적인 흐름은 이래요.
분양계약 때 계약금, 이후 중도금과 잔금
토지를 쓸 수 있게 된 뒤 설계와 착공
공사 기간 동안 공정에 따라 공사비 지급
준공 무렵 설비 반입과 이전, 가동 준비
이 흐름을 지금 공장의 매각이나 임대 만료 일정과 겹쳐 보면, 돈이 한꺼번에 많이 나가는 시기가 보여요.
여유를 남겨 두는 이유
공사비는 설계가 구체화되면서 달라지고, 인허가나 공사 일정이 늦어지면 기존 공장과 새 공장을 함께 유지하는 기간이 길어질 수 있어요. 그래서 예산에는 예상하지 못한 비용을 위한 예비비를 따로 잡아 두는 게 좋아요.
정리
땅값은 전체 예산의 일부일 뿐이에요. 항목별 금액과 지급 시점을 표로 만들어 두면 자금 계획과 대출 상담도 훨씬 구체적으로 할 수 있어요. 분양대금과 부대비용은 「분양가와 비용 이해하기」 시리즈에서 더 자세히 다뤄요.